L’edilizia in Italia è regolata da un insieme complesso di norme che variano non solo a livello nazionale, ma anche regionale. Il tema degli abusi edilizi, in particolare quello delle “variazioni essenziali”, è uno degli argomenti più spinosi e discussi. Con l’introduzione della Legge n. 105/2024, conosciuta anche come “Salva Casa”, sono state apportate significative modifiche al processo di sanatoria per queste variazioni, rendendo necessario un approfondimento sulle novità e le differenze normative tra le varie regioni italiane.
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Variazioni essenziali: cosa sono e come sono regolamentate
Le “variazioni essenziali” rappresentano modifiche rilevanti a un progetto edilizio già approvato che, pur non costituendo una totale difformità, vengono considerate un abuso edilizio di particolare gravità. L’art. 32 del Testo Unico dell’Edilizia, contenuto nel DPR 380/2001, è la norma di riferimento nazionale per la loro definizione. Tuttavia, questa norma lascia ampio margine alle regioni per stabilire criteri specifici, creando così un quadro normativo altamente diversificato.
Criteri per definire le variazioni essenziali
Secondo l’art. 32 del DPR 380/2001, le variazioni essenziali si verificano quando una o più delle seguenti condizioni sono soddisfatte:
- Mutamento della destinazione d’uso: Questo implica una variazione degli standard previsti, come definito dal decreto ministeriale del 2 aprile 1968.
- Aumento significativo della cubatura o della superficie di solaio: Questa modifica deve essere valutata in relazione al progetto edilizio approvato.
- Modifiche sostanziali ai parametri urbanistici-edilizi o alla localizzazione dell’edificio: Qualsiasi cambiamento significativo rispetto al progetto approvato può essere considerato una variazione essenziale.
- Mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio autorizzato: Questo può includere qualsiasi alterazione delle specifiche tecniche o strutturali originariamente approvate.
- Violazione delle norme antisismiche: Se queste norme vengono violate, la variazione può essere considerata essenziale, salvo che si tratti di errori procedurali.
Non sono invece considerate variazioni essenziali quelle modifiche che riguardano cubature accessorie, volumi tecnici o la distribuzione interna delle singole unità abitative.
Le differenze normative regionali
Uno dei principali problemi legati alla gestione delle variazioni essenziali è la mancanza di una definizione uniforme a livello nazionale. Ogni regione ha il potere di stabilire i propri criteri, creando un mosaico normativo che può risultare difficile da navigare, sia per i professionisti del settore edilizio che per i cittadini.
Il dossier ANCE: un’analisi dettagliata regione per regione
L’Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE) ha pubblicato un dossier che offre una panoramica dettagliata delle normative regionali in materia di variazioni essenziali. Questo documento è stato creato per aiutare i professionisti del settore a orientarsi tra le diverse regolamentazioni e per evidenziare le peculiarità normative di ciascuna regione.
Il dossier ANCE è particolarmente utile per chi si occupa di sanatoria di abusi edilizi. Esso divide le norme regionali in categorie ben definite, tra cui:
- Mutamento d’uso
- Aumento di cubatura o superficie
- Modifiche dei parametri urbanistici-edilizi o della localizzazione
- Mutamento delle caratteristiche dell’intervento
- Violazione delle norme antisismiche
Questa suddivisione permette una rapida consultazione e facilita la comprensione delle diverse leggi regionali.
La sanatoria delle variazioni essenziali: le novità introdotte dalla Legge n. 105/2024
Con l’introduzione della Legge n. 105/2024, denominata “Salva Casa”, sono state apportate significative modifiche al processo di sanatoria delle variazioni essenziali. Questa legge ha semplificato il procedimento di regolarizzazione degli abusi edilizi, rendendo più accessibile la possibilità di sanare le difformità.
La procedura di sanatoria prima della Legge n. 105/2024
Prima dell’introduzione della “Salva Casa”, per sanare una variazione essenziale era necessario seguire una procedura complessa, disciplinata dall’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia. Questo processo, noto come “accertamento di conformità”, richiedeva che l’intervento edilizio fosse conforme alle normative urbanistiche ed edilizie sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Questo doppio requisito di conformità, spesso chiamato “doppia conformità”, rappresentava un ostacolo significativo per molti proprietari immobiliari.
Oltre alla doppia conformità, era prevista una sanzione economica, che variava a seconda della gravità dell’abuso e della regione di appartenenza.
Le novità introdotte con la Legge “Salva Casa”
La Legge n. 105/2024 ha introdotto una serie di modifiche sostanziali al processo di sanatoria delle variazioni essenziali, semplificandone notevolmente la procedura. Le principali novità includono:
- Eliminazione delle variazioni essenziali dall’art. 36: La rubrica e il comma 1 dell’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia sono stati modificati, eliminando il riferimento alle variazioni essenziali. Questo cambiamento rappresenta una semplificazione significativa, poiché riduce il numero di interventi soggetti alla procedura di accertamento di conformità.
- Introduzione delle variazioni essenziali nell’art. 36-bis: Le variazioni essenziali sono ora trattate nel nuovo art. 36-bis, che prevede una procedura di sanatoria semplificata rispetto a quella prevista dall’art. 36. Non è più necessario dimostrare la doppia conformità, semplificando così il processo di regolarizzazione.
- Nuovo regime sanzionatorio: Le sanzioni applicabili alle variazioni essenziali sono ora gestite in modo diverso, con un approccio più flessibile e adattabile alle diverse situazioni.
- Introduzione del silenzio-assenso: Una delle novità più rilevanti è l’introduzione del principio del silenzio-assenso. Se l’ente preposto non si pronuncia entro 45 giorni dalla presentazione della domanda di sanatoria, la richiesta si considera accolta automaticamente. Questo rappresenta un significativo passo avanti in termini di semplificazione amministrativa.
L’impatto delle nuove regole sulle regioni italiane
Le modifiche introdotte dalla Legge n. 105/2024 hanno avuto un impatto diverso nelle varie regioni italiane, a causa della diversificazione normativa già esistente. Alcune regioni hanno accolto le novità con favore, vedendo in esse un’opportunità per semplificare il proprio quadro normativo, mentre altre stanno ancora cercando di adattarsi ai cambiamenti.
Regioni con approccio restrittivo
In alcune regioni, come la Lombardia e il Lazio, le norme sulle variazioni essenziali sono particolarmente restrittive. Queste regioni hanno una lunga tradizione di normative edilizie rigide, e le modifiche introdotte dalla “Salva Casa” rappresentano una sfida non indifferente. In particolare, l’eliminazione del requisito della doppia conformità potrebbe portare a un aumento delle richieste di sanatoria, mettendo a dura prova gli uffici tecnici locali.
Regioni con approccio più flessibile
Altre regioni, come l’Emilia-Romagna e la Toscana, hanno invece adottato un approccio più flessibile alle variazioni essenziali. Queste regioni hanno accolto con favore la semplificazione introdotta dalla Legge n. 105/2024, vedendo in essa un’opportunità per ridurre il carico burocratico e incentivare la regolarizzazione degli abusi edilizi. L’introduzione del silenzio-assenso, in particolare, è stata vista come una misura positiva per accelerare i tempi di risposta delle amministrazioni locali.
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